Der Markt, der
nicht wegverhandelt
werden kann
Warum Pflegeimmobilien für Kapitalanleger anders funktionieren als klassische Eigentumswohnungen – und worauf du bei Betreiber, Pachtvertrag und Abschreibung wirklich achten musst.
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Der Markt
Kein Trend. Demografie.
Die meisten Anlagethemen leben von Erwartungen. Der Pflegebedarf lebt von Geburtsjahrgängen, die bereits geboren sind. Die Babyboomer der 1950er- und 1960er-Jahre erreichen ab 2030 die Altersgruppen mit hoher Pflegequote – das ist keine Prognose über den Markt, sondern eine Rechnung über die Bevölkerung.
Pflegebedürftige in Deutschland nach SGB XI
Ist-Werte 1999 und 2023, Vorausberechnung des Statistischen Bundesamtes für 2035 und 2055 (Variante mit konstanten Pflegequoten; die Variante mit steigenden Quoten liegt höher). Quelle: Destatis, Pressemitteilung Nr. 124 vom 30.03.2023 ↗
mehr Pflegebedürftige bis 2055 gegenüber 2021, allein durch die Alterung: von 4,96 Mio. auf 6,78 Mio. In der Variante mit steigenden Pflegequoten sind es bis zu 7,6 Mio.
stärkster Zuwachs aller Bundesländer bis 2055: Bayern, dicht gefolgt von Baden-Württemberg mit +51 %.
der Pflegebedürftigen wurden 2023 vollstationär betreut – rund 0,80 Mio. Menschen. Der weitaus größte Teil wird zu Hause versorgt.
Ehrlich eingeordnet
Steigende Nachfrage bedeutet nicht automatisch steigende Rendite. Sie bedeutet: Der strukturelle Bedarf an Pflege- und Betreuungsplätzen wächst über Jahrzehnte, während gleichzeitig Personal knapp ist – das Statistische Bundesamt rechnet für 2049 mit einer Lücke zwischen 280.000 und 690.000 Pflegefachkräften. Ob dein konkretes Objekt sich rechnet, entscheidet trotzdem der einzelne Betreiber, der Standort und der Pachtvertrag. Genau darum geht es auf dieser Seite weiter unten.
Das Grundprinzip
Du vermietest nicht. Du verpachtest.
Das ist der entscheidende Unterschied zur klassischen Eigentumswohnung: Dein Vertragspartner ist kein Privatmieter, sondern ein professioneller Betreiber, der das gesamte Haus über Jahrzehnte pachtet. Deine Pacht ist damit vertraglich fixiert statt vom einzelnen Bewohner abhängig.
Der Betreiber
zahlt die Pacht
Ein Generalpachtvertrag über typischerweise 20 Jahre. Er trägt das Belegungsrisiko, nicht du.
Das Finanzamt
trägt über die AfA mit
Die AfA erzeugt einen steuerlichen Verlust, der dein übriges Einkommen mindert.
Du
bringst Eigenkapital ein
In unseren Beispielrechnungen je nach Objekt und Bank rund 10 – 20 % der Gesamtinvestition.
Und was, wenn der Betreiber ausfällt?
Das ist die wichtigste Frage bei jeder Pflegeimmobilie – und die ehrliche Antwort lautet: Es ist das zentrale Risiko dieser Anlageklasse. Genau deshalb schauen wir bei jedem Projekt auf die Absicherung. Beim Salzmann Quartier in Kassel etwa liegt eine Mietausfallabsicherung von 1 Mio. € auf einem Treuhandkonto, ergänzt durch selbstschuldnerische Bürgschaften der Betreibergruppe; der Mietvertrag läuft fest über 25 Jahre. Solche Konstruktionen sind begrenzt – im genannten Fall auf 1 Mio. € und bis Mai 2039, ohne Wiederauffüllung. Sie mildern das Risiko, sie beseitigen es nicht.
Vier Renditequellen gleichzeitig
Woher der Ertrag tatsächlich kommt
Die Bruttomietrendite einer Pflegeimmobilie liegt in unseren aktuellen Projekten je nach Objekt bei etwa 3,4 % bis 5,0 %. Wer nur auf diese Zahl schaut, übersieht drei weitere Ebenen.
Pachteinnahmen
Vertraglich fixiert und meist indexiert. In unseren Projekten je nach Einheit rund 6.500 bis 10.800 € pro Jahr.
Tilgung aus der Pacht
Die Pachteinnahmen bedienen einen erheblichen Teil der Annuität. Dein Eigenanteil an der Immobilie wächst Monat für Monat.
Wertentwicklung
Unsere Modellrechnungen unterstellen 1,5 – 2 % p. a. – eine Annahme, keine Zusage. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerfrei.
Steuervorteil
AfA plus absetzbare Zinsen erzeugen im ersten Jahr regelmäßig einen steuerlichen Verlust. In unseren Beispielen bis zu 13.437 € Ersparnis im ersten vollen Jahr.
Der ehrliche Blick auf die Mietrendite
Pflegeimmobilien haben in der Regel eine niedrigere Bruttomietrendite als eine gut gekaufte Bestandswohnung. Was du dafür bekommst: Planbarkeit, kein Verwaltungsaufwand und – bei Neubau oder Denkmal – einen deutlich stärkeren Abschreibungshebel. Wer maximale Mietrendite sucht, ist hier falsch. Wer planbare Einnahmen mit Steuerwirkung sucht, ist genau richtig.